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Mercado, costo, capitalización...
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18 secciones · FCD cultivos · Activo
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21 métodos depreciación · Activo
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Cat. 3 · Servidumbres
Res. 1092/2022 · Activo
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Reparación integral · Activo
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Nuevo Avalúo
Res. 620 IGAC · NTS I 01 ICONTEC · Ley 1673/2013
Datos del Predio
📍 Coordenadas MAGNA-SIRGAS
Latitud
Longitud
Altitud (msnm)
Sistema
5.5261° N · 73.4581° W · 2750 msnm
Documentos Requeridos
✓ Certificado de Tradición y Libertad
✓ Consulta VUR (Estado Jurídico)
✓ Consulta catastral IGAC/Geoportal
⏳EOT / POT Municipal
○Escritura Pública
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Catastro · Clases agrológicas
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VUR / SNR
Tradición y Libertad · VUR
💡 Metodología IGAC para comparables: Busca mínimo 3 ofertas similares al predio avaluado. Registra ubicación, área, precio pedido y aplica % de negociación (2%–8% para mercado normal en Boyacá). Calcula el valor/m² o valor/ha de cada comparable y aplica procedimiento estadístico (promedio, desviación estándar, coeficiente de variación <7.5%).
Cuadro de Estudio de Mercado
| # | Ubicación / Descripción | Tipo | Área (ha/m²) | Valor Pedido ($) | % Neg. | Valor Depurado ($) | V/ha o V/m² | Factor Hom. | V Ajustado | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| C-1 | — | — | — | |||||||
| C-2 | — | — | — | |||||||
| C-3 | — | — | — |
📐 Aplicar al Predio Avaluado
Valor Comercial del Predio
$—
Calculadora de Metodologías
Res. 620/2008 IGAC · NTS M 01 · Fitto y Corvini · Ross-Heidecke
🔨 Costo Reposición
💰 Capitalización Renta
🌱 Cultivos / FCD
🏗 Residual
🔨 Costo de Reposición · Fitto y Corvini
Metodología oficial IGAC para depreciación de construcciones según vetustez y estado de conservación (Tabla de Fitto y Corvini o Ross-Heidecke).
DESGLOSE (Fitto y Corvini)
Costo reposición a nuevo—
Edad en % de vida útil—
Depreciación (%)—
Valor depreciado construcción—
+ Valor terreno—
Valor Total del Bien
Ingresa los datos
$—
Costo Reposición · Fitto y Corvini
Tabla Fitto y Corvini
Referencia de depreciación según edad (% de vida útil) y estado de conservación. Clase 4 = Malo.
| Edad % | Cl.1 | Cl.2 | Cl.3 | Cl.4 | Cl.5 |
|---|---|---|---|---|---|
| 40 | 28.00 | 28.02 | 29.81 | 33.82 | 100 |
| 50 | 37.50 | 37.52 | 39.07 | 42.56 | 100 |
| 57 | 44.74 | 44.76 | 46.14 | 49.22 | 100 |
| 60 | 48.00 | 48.01 | 49.32 | 52.20 | 100 |
| 10 | 4.50 | 4.55 | 9.03 | 5.49* | 100 |
*Clase 1 con 10% de vida → 5.49% depreciación (Construcción 3 del informe de Cucaita)
Ejemplo del curso · Casa Blanca 1
Const. #1 y #2: 40 años / 70 vida · Cl.4 Malo → 73.75% depreciación
Const. #3: 10 años / 100 vida · Cl.1 Bueno → 5.49% depreciación
Const. #3: 10 años / 100 vida · Cl.1 Bueno → 5.49% depreciación
💰 Capitalización de Renta
Fórmula: V = Renta_Neta_Anual / Tasa
Renta bruta anual—
(-) Vacancia—
(-) Gastos—
= Renta neta anual—
Valor del Inmueble
$—
Capitalización · Res.620 IGAC
Tasas Colombia 2026
Residencial E.3-46% – 8%
Residencial E.5-65% – 7%
Comercial local8% – 10%
Industrial / Bodega9% – 12%
Rural / Agrícola5% – 7%
Cultivos (FCD)Tasa técnica sector
🌱 Avalúo de Cultivos · Flujo de Caja
Método de capitalización de rentas con FCD para cultivos transitorios (Cat. 6). Basado en el ejercicio de Cebolla Cucaita · Lonja 2026.
Ingresos brutos totales—
(-) Costos totales—
= Renta neta—
Factor descuento (n meses)—
Valor del Cultivo
$/ha: —
$—
FCD · Cat.6 Cultivos
💡 Referencia Cucaita: 2ha cebolla → $59.533.486 ($29.766.743/ha)
Parámetros Cebolla Cucaita
Datos referenciales del informe del curso (Ing. Espíndola, mar-2026):
VariedadCebolla Bulbo (Allium cepa)
Densidad siembra333.333 plantas/ha
Edad del cultivo6 meses
Rendimiento60 ton/ha
Precio mercado$82.500/bulto 50kg
Precio unitario$1.650/kg
Costos op./ha$26.816.000
Estado fitosanitarioBueno / Óptimo
🏗 Método Residual
Fórmula: V_Suelo = V_Venta − Costos − Gastos − Beneficio
Valor de venta—
(-) Costos—
(-) Gastos financieros—
(-) Beneficio promotor—
Valor Residual del Suelo
$—
Método Residual · Res.620
Resumen APU · Gobernación Boyacá
Referencia de costos del informe de Cucaita (APU Gobernación Boyacá, actualizado 2026):
Const. #1 (casa 136m²)$137.108.535
Const. #2 (bodega 64m²)$64.152.125
Const. #3 (casa nueva 93m²)$97.674.267
V/m² reposi. #1 y #2 (depr.)$256k–$281k/m²
V/m² reposi. #3 (nuevo)$1.434.000/m²
🎓 Curso de Avalúos · Lonja Bogotá
Módulo con Ing. Jorge Delgadillo · Ejercicios basados en tus informes reales
⚖️
Marco Legal
Ley 1673 · Decreto 556 · Res.620 · NTS I 01
✓Ley 1673/2013 · RAA
✓Decreto 556/2014 · 13 Categorías
✓Res. 620/2008 IGAC
✓NTS I 01 ICONTEC · Formato informe
🌾
Avalúo Rural · Cat. 2
UF · AHT · IGAC · EOT · Cultivos
✓Unidades Fisiográficas (UF1 y UF2)
✓Áreas Homogéneas de Tierra (AHT)
✓Clases Agrológicas · Clase VIII
✓Cultivo cebolla · FCD · $59.5M
🏙
Avalúo Urbano PH · Cat. 1
Comparación de mercado · Propiedad Horizontal
✓Método comparación mercado
✓Estudio mercado · 4 comparables
✓Coef. variación 6.93% (<7.5%) ✓
✓Valor adoptado $2.158.471/m²
🔨
Costo de Reposición
APU · Fitto y Corvini · Depreciación
✓APU Gobernación Boyacá
✓Tabla Fitto y Corvini
✓3 construcciones avaluadas
✓Const. mala (73.75%) vs buena (5.49%)
💰
Capitalización de Renta
Tasas · Renta neta · FCD
✓Conceptos de renta y tasa
○Ejercicio práctico pendiente
📋
Informe Técnico Completo
NTS I 01 · Declaración de cumplimiento
✓Estructura informe NTS I 01
✓Declaración de cumplimiento
○Certificación de valuación final
Ejercicios Prácticos · Boyacá 2026
Basados en los informes reales del curso con Ing. Jorge Delgadillo
Ejercicio 01 · Cucaita, Boyacá · Comparación de Mercado Rural · Cat. 2
Valor del terreno · Finca Casa Blanca 1 "El Recuerdo"
Con base en las 6 ofertas del estudio de mercado de Cucaita (marzo 2026), aplica el procedimiento estadístico para la Unidad Fisiográfica 2 (zona plana, pendiente 12–25%, cultivos). Calcula promedio, desviación estándar, coeficiente de variación y valor adoptado.
Ofertas UF-2 · Cucaita · Zona plana
La Ponderosa (Vda. Escalones) · 3.8 ha$174.800.000 dep. → $46.000.000/ha
El Paraíso (Vda. Cuesta Medio) · 1.8 ha$85.500.000 dep. → $47.500.000/ha
Vda. Potrerito Sector La Y · 7.0 ha$336.000.000 dep. → $47.000.000/ha
Calcula el Coeficiente de Variación (%) para validar el mercado
💡 Pista
CV = (Desviación Estándar / Promedio) × 100. Si CV < 7.5%, el mercado es homogéneo y se adopta el promedio. Promedio de los 3 valores por hectárea primero, luego calcula la desviación estándar.
✓ Solución (del informe real)
Valores: $46.000.000 · $47.500.000 · $47.000.000
Promedio = $46.833.333/ha
Desv. Estándar = $763.763
CV = ($763.763 / $46.833.333) × 100 = 1.63%
Promedio = $46.833.333/ha
Desv. Estándar = $763.763
CV = ($763.763 / $46.833.333) × 100 = 1.63%
CV = 1.63% ✓ (<7.5% → Mercado homogéneo)
Valor adoptado UF-2: $46.833.333/ha
Ejercicio 02 · Cucaita, Boyacá · Costo Reposición · Fitto y Corvini
Depreciación Construcción #1 · Casa Blanca 1
La Construcción #1 tiene 40 años de vetustez sobre una vida útil de 70 años, y está en estado de conservación Malo (Clase 4). Usando Fitto y Corvini, calcula el valor final adoptado por m² de la construcción depreciada.
Datos · Construcción #1
Área construida140.40 m²
Costo reposición a nuevo$976.557/m²
Edad / Vida útil40 años / 70 años → 57.14%
Estado conservaciónClase 4 · Malo → depr. 73.75%
¿Cuál es el valor final por m² de la construcción depreciada?
💡 Pista
Valor depreciado = Costo nuevo × (1 − % depreciación). Con 57.14% de vida y Clase 4, la depreciación según Fitto y Corvini es 73.75%. Luego redondea al valor adoptado del informe.
✓ Solución (del informe real)
Costo nuevo: $976.557/m²
Depreciación F&C (57.14%, Cl.4): 73.75%
Valor depreciado: $976.557 × (1 - 0.7375) = $256.346
Valor deprec. ($): $976.557 × 0.7375 = $720.211 depreciado
Valor final: $976.557 − $720.211 = $256.346/m²
Depreciación F&C (57.14%, Cl.4): 73.75%
Valor depreciado: $976.557 × (1 - 0.7375) = $256.346
Valor deprec. ($): $976.557 × 0.7375 = $720.211 depreciado
Valor final: $976.557 − $720.211 = $256.346/m²
$256.000/m² (adoptado en el informe)
Ejercicio 03 · Sogamoso, Boyacá · Comparación de Mercado Urbano · Cat. 1 PH
Apto dúplex 607 · Edificio La Esquina del Sol
Con base en los 4 comparables del mercado de Sogamoso (febrero 2026), calcula el promedio del valor unitario por m², la desviación estándar y el coeficiente de variación. Determina si el mercado es homogéneo y el valor total del apartamento dúplex de 203.77 m².
Comparables · Sogamoso · Apartamentos dúplex
Apto 601 (170.99 m²)$2.046.903/m²
Apto 602 (109.71 m²)$2.369.884/m²
IWOKA Cra.10 (139 m²)$2.158.273/m²
6 de Septiembre (170 m²)$2.058.824/m²
¿Cuál es el valor total del apartamento? (Área privada: 203.77 m²)
💡 Pista
Promedio de los 4 valores por m², luego calcula CV = (Desv.Est / Promedio)×100. Si CV < 7.5%, el promedio es el valor adoptado. Multiplica por 203.77 m².
✓ Solución (del informe real)
Promedio = ($2.046.903+$2.369.884+$2.158.273+$2.058.824)/4
= $2.158.471/m²
Desv. Estándar = $149.524
CV = 6.93% (<7.5% ✓ Homogéneo)
Valor total = $2.158.471 × 203.77 m²
= $2.158.471/m²
Desv. Estándar = $149.524
CV = 6.93% (<7.5% ✓ Homogéneo)
Valor total = $2.158.471 × 203.77 m²
$439.831.660
📑 Talleres Lonja · Indemnizaciones y Reparación Integral
3 talleres entregables · Curso Lonja Bogotá 2026 · Daño emergente, lucro cesante, VPN y fórmula actuarial
T1Afectación Vial · IDU
T2Servidumbre Eléctrica · 1092
T3Reparación Integral · Accidente
Taller 1 · Avalúo por Afectación Vial
Compra parcial · Bodega comercial 5.000 m² · Daño emergente y lucro cesante
Ley 1682/2013
Res. IGAC 898/2014
Res. IGAC 1044/2014
Decreto 1420/1998
1. Datos generales del caso
Editables
Área total del predio (m²)
Área afectada terreno (m²)
Área construida bodega (m²)
Área bodega afectada (m²)
Cerramiento perimetral (ml)
Patio almacenamiento (m²)
Acceso vehicular (m²)
Utilidad mensual ($)
2. Avalúo Comercial · Áreas Requeridas
Res.620/2008
Nota: Los valores de m² son estimaciones de mercado para zona comercial Bogotá 2026. Diana, ajusta según tu investigación de campo.
Valor m² terreno comercial
Valor m² construcción bodega
Valor m² patio
Valor m² acceso pavimentado
| Componente | Cantidad | Valor unitario | Subtotal |
|---|---|---|---|
| Terreno afectado | 1.200 m² | $2.800.000 | — |
| Bodega afectada | 300 m² | $1.850.000 | — |
| Patio (TOTAL) | 100 m² | $250.000 | — |
| Acceso vehicular (TOTAL) | 500 m² | $280.000 | — |
Total Avalúo Comercial$0
3. Daño Emergente · Art. 17 Res. 898/2014
Numerales 1, 3, 6, 9
3.1 Notariado y Registro (Art. 17 num. 1)
Escrituración: Avalúo × 0,003 (3 por mil) + IVA 19% + copias + otros
Registro: Avalúo × 1% + sistematización 2%
Beneficencia: Avalúo × 1%
Registro: Avalúo × 1% + sistematización 2%
Beneficencia: Avalúo × 1%
Gastos notariales (3‰)—
IVA notariales (19%)—
Copias (12 × $4.700)$56.400
IVA copias (19%)$10.716
Otros gastos$200.000
Gastos de registro (1%)—
Sistematización (2% del registro)—
Beneficencia (1%)—
Total Notariado y Registro$0
3.2 Desconexión Servicios Públicos (Art. 17 num. 3)
Energía Enel-Codensa (retiro)$412.580
Acueducto EAAB (corte)$689.420
Gas Vanti (suspensión)$510.000
Total Desconexión Servicios$1.612.000
3.3 Impuesto Predial Diario · 2do Trimestre 2026 (Art. 17 num. 6 modif. Res.1044)
Predial anual ≈ Avalúo × 7,5‰ (tarifa industrial Bogotá)
Predial diario = Predial anual / 365
Aplicado = Predial diario × 181 días × 50% (2do trimestre)
Predial diario = Predial anual / 365
Aplicado = Predial diario × 181 días × 50% (2do trimestre)
Predial anual estimado—
Predial diario—
Días aplicados (2do trim)181 × 50%
Total Impuesto Predial$0
3.4 Adecuación Áreas Remanentes (Art. 17 num. 9)
Reposición fachada (24 ml × $1.200.000)$28.800.000
Adecuaciones internas bodega remanente (500 m² × $95.000)$47.500.000
Cerramiento perimetral (124 ml × $380.000)$47.120.000
Total Áreas Remanentes$0
TOTAL DAÑO EMERGENTE
$0
4. Lucro Cesante · Art. 18 Res. 898/2014
Numeral 2
Lucro cesante = Utilidad mensual × 6 meses
Utilidad mensual$12.000.000
Meses6
Total Lucro Cesante$0
5. CONSOLIDADO FINAL DEL AVALÚO
Resumen
Avalúo Comercial Áreas Requeridas$0
Daño Emergente$0
Lucro Cesante$0
VALOR TOTAL INDEMNIZACIÓN$0
VALOR TOTAL · AVALÚO + INDEMNIZACIÓN
$0
—
Taller 2 · Servidumbre Eléctrica
Metodología oficial Res. IGAC 1092/2022 · Predio rural 92.700 m² · Cultivo caña de azúcar
Res. IGAC 1092/2022
Art. 11 · 12 · 15 · 16
Factores FT · FA · FU
1. Datos generales del predio
Editables
Área total predio (m²)
Valor m² · VC ($)
Franja aérea (m²)
Valor base mínimo · VB ($)
Área torres - superficial (m²)
Avalúo total predio (calc.)
2. Servidumbre Aérea · VSa (Art. 12)
VSa = VC × (FT + FA + FU)
Factores oficiales Res. 1092/2022:
FT (Trazado): Baja 10% · Media 14% · Alta 20% · Muy Alta 28%
FA (Área): 10% · 18% · 26% · 62%
FU (Uso): Baja 14% · Media 22% · Alta 40% · Muy Alta 60%
FT (Trazado): Baja 10% · Media 14% · Alta 20% · Muy Alta 28%
FA (Área): 10% · 18% · 26% · 62%
FU (Uso): Baja 14% · Media 22% · Alta 40% · Muy Alta 60%
Factor Trazado · FT
Factor Área · FA
Factor Uso · FU
Suma factores (FT + FA + FU)—
VSa unitario = VC × suma—
Área franja—
VSa TOTAL$0
3. Indemnización por Pastos · Art. 15-16
VAp1 / VAp2
Tipo 1 (remoción total): VAp1 = CIp + ((TE+TR) × (VPm × CC))
Tipo 2 (afectación parcial): VAp2 = CR + ((TE+TR) × (VPm × CC))
Tipo 2 (afectación parcial): VAp2 = CR + ((TE+TR) × (VPm × CC))
CIp · Costo Instalación ($/Ha)
CR · Costo Recuperación ($/Ha)
TE · Tiempo Ejecución (meses)
TR · Tiempo Recuperación (meses)
VPm · Renta mensual ($/Ha/mes)
CC · Capacidad de Carga (cab/Ha)
| Tipología | Aplicado a | $/m² | Subtotal |
|---|---|---|---|
| Tipo 1 (torres) | 400 m² | — | — |
| Tipo 2 (franja aérea) | 2.100 m² | — | — |
Total Pastos$0
4. Daño Emergente Adicional
4 conceptos
Reposición cercas perimetrales (200 ml × $75.000)$15.000.000
Intervención maquinaria pesada$8.500.000
Adecuaciones del terreno post-obra$6.500.000
Honorarios topográficos y técnicos$2.800.000
Total Daño Emergente$32.800.000
5. CONSOLIDADO INDEMNIZACIÓN T2
Servidumbre aérea (VSa)$0
Pastos (VAp1 + VAp2)$0
Daño emergente adicional$32.800.000
VALOR TOTAL INDEMNIZACIÓN T2
$0
—
Taller 3 · Reparación Integral
Accidente de tránsito · Lesiones personales · Lucro cesante consolidado y futuro
Principio reparación integral
Fórmula actuarial
Tasa técnica 0,4867%
1. Datos de la víctima
Edad víctima (años)
Vida laboral hasta (años)
Ingreso mensual ($)
Incapacidad (%)
Meses incapacidad pasada
Tasa técnica mensual
2. Daño Emergente · Perjuicios materiales
Gastos causados
Gastos médicos
Rehabilitación
Otros gastos
Total Daño Emergente$25.000.000
3. Lucro Cesante CONSOLIDADO · Pasado
10 meses
LC consolidado = Ingreso afectado × [((1+i)n − 1) / i]
Donde i = 0,004867 mensual, n = meses de incapacidad
Donde i = 0,004867 mensual, n = meses de incapacidad
Ingreso afectado mensual (40% × $2.500.000)$1.000.000
Factor consolidado—
Total LC Consolidado$0
4. Lucro Cesante FUTURO · Fórmula actuarial
Anualidad anticipada
LC futuro = I × [((1+i)n − 1) / (i × (1+i)n)]
n = (65 − edad) × 12 meses · i = tasa técnica mensual
n = (65 − edad) × 12 meses · i = tasa técnica mensual
Años restantes vida laboral27 años
Meses restantes (n)324
Factor actuarial—
Total LC Futuro$0
5. CONSOLIDADO REPARACIÓN INTEGRAL
Daño emergente$0
Lucro cesante consolidado$0
Lucro cesante futuro$0
TOTAL PERJUICIOS MATERIALES T3
$0
—
Generar Dictamen Valuatorio
NTS I 01 ICONTEC · Res. 620/2008 IGAC · PDF profesional con verificación digital
VALUA
Dictamen Completo
VALUA
Plataforma Valuatoria · Colombia
VLU-2026-0042
Cucaita, Boyacá
11/05/2026 · 14:32
Dictamen Técnico
Avalúo Comercial
NTS I 01 ICONTEC · Res. 620/2008 IGAC · Decreto 1077/2015
Solicitante
Banco Davivienda S.A.
Vicepresidencia de Crédito Hipotecario · Bogotá D.C. · NIT 860.034.313-7
I.
Identificación del Bien Inmueble
RAA · Cat. 1 Urbano
Dirección
Casa Blanca No. 1, Vereda Chipacatá, Cucaita
Matrícula Inmobiliaria
070-25201
Municipio
Cucaita, Boyacá
Área de Terreno
28.66 m²
Área Construida
203.77 m²
Tipo de Inmueble
Urbano · Propiedad Horizontal
Propósito del Avalúo
Hipoteca / Crédito Bancario
I.b
Localización Geográfica
MAGNA-SIRGAS · Origen Bogotá
0 — 100 m
© Esri · Maxar · Earthstar Geographics
LAT5.5261° N
LNG73.4581° W
ALT2,750 msnm
II.
Metodología Aplicada
Res. 620/2008 IGAC
| Concepto | Aplicación |
|---|---|
| Método Principal | Comparación de Mercado |
| Método de Contraste | Costo de Reposición · Fitto-Corvini |
| Marco Normativo | NTS I 01 ICONTEC · Res. 620/2008 · Ley 1673/2013 |
| Cuadro de Ofertas | 5 comparables · CV 6.34% · Confiable |
| Propósito del Avalúo | Hipoteca / Crédito Bancario |
Valor Comercial Adoptado
COP $1,546,888,899
Mil quinientos cuarenta y seis millones ochocientos ochenta y ocho mil ochocientos noventa y nueve pesos m/cte
VALUA
◈ RAA
2026
Diana C. Trinidad Gómez
Avaluadora certificada
RAA-2026-0142 · Lonja Bogotá
Solicitante
Recepción del dictamen
C.C. _____________________
VALUA
VALUA
Anexo Técnico · Dictamen VLU-2026-0042
ANEXO A
Análisis de Mercado
III.
Estudio de Mercado · Comparables
5 ofertas depuradas
| Comparable | Área m² | Precio oferta | Aj. neg. | Aj. estado | $ / m² ajustado |
|---|---|---|---|---|---|
| C1 · Cra 7 #44-12 | 185.40 | $1,420,000,000 | -8% | +2% | $7,488,500 |
| C2 · Cl 45 #6-32 | 198.00 | $1,510,000,000 | -10% | 0% | $6,866,400 |
| C3 · Cra 8 #47-08 | 210.50 | $1,680,000,000 | -7% | +1% | $7,481,800 |
| C4 · Cl 46 #7-21 | 195.20 | $1,580,000,000 | -9% | 0% | $7,365,300 |
| C5 · Cra 7 #43-50 | 180.00 | $1,380,000,000 | -8% | +1% | $7,128,000 |
| Valor adoptado m² | Media depurada · 5 comparables | $7,266,000 | |||
Media
$7,265,800
Mediana
$7,365,300
Desv. Estándar
$245,800
Coef. Variación
6.34%
✓ CV = 6.34% (menor a 7.5%) · Conjunto estadísticamente confiable según NTS I 01.
IV.
Observaciones Técnicas
Visita del avaluador
Inmueble de uso residencial en buen estado de conservación, construcción de 8 años de antigüedad, estructura en concreto reforzado, acabados de gama media-alta. Predio rectangular con frente de 12 metros sobre vía pavimentada, servicios públicos completos. Sector con alta dinámica de compraventa y plusvalía sostenida en los últimos 36 meses. No se evidencian afectaciones por vías proyectadas, zonas de amenaza ni servidumbres registradas.
V.
Vigencia del Avalúo
Art. 19 Decreto 1420/1998
Fecha Elaboración
11/05/2026
Fecha de Visita
08/05/2026
Vigencia hasta
11/05/2027
VI.
Declaración de Cumplimiento
Ley 1673/2013
El suscrito avaluador declara que:
a) Las afirmaciones de hecho contenidas en el dictamen son verdaderas y correctas a su mejor saber y entender. b) Los análisis, opiniones y conclusiones presentadas se basan en información verificada y están limitados por las suposiciones y condiciones expuestas. c) El honorario profesional no está condicionado al valor reportado ni a un evento posterior. d) El avalúo se realizó de conformidad con la Ley 1673 de 2013, los estándares del Registro Abierto de Avaluadores (RAA) y la NTS I 01 ICONTEC.
Vista Pública
EN VIVO
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Tipo de Dictamen
📄 Dictamen Completo
NTS I 01 · Técnico completo
📋 Resumen Ejecutivo
Versión compacta
🏦 Formato Bancario
Superfinanciera · Hipotecario
⚖️ Dictamen Pericial
Auxiliares de la justicia
Datos del Solicitante
Incluir en el Informe
Módulo Maquinaria Especial
Categoría 8 RAA · Decreto 556/2014 · Aeronaves, naves, trenes, teleféricos
Decreto 556/2014
Ley 1673/2013
Decreto 3019/1989
NIC 16
0%
Completado
📋 Captura del Bien Especial
Maquinaria Especial Cat. 8 incluye naves, aeronaves, trenes, locomotoras, vagones, teleféricos. Honorarios de avalúo: aeronave $20-50M · helicóptero $15-30M · embarcación $10-25M.
1
Tipo de Bien Especial
2
Identificación del Bien
Marca / Fabricante
Modelo
Año fabricación
Matrícula / Registro
Número de serie
Horas / Millas / Ciclos uso
Para aeronaves: horas vuelo · Naves: millas náuticas
3
Datos Económicos
Valor a nuevo / Reposición (V)
Salvamento %
Edad cronológica (años)
Vida útil total (VUt) años
🎯 Los 4 Factores Oficiales · Maquinaria Especial
El Factor Resultante (FRe) es la base del avalúo de Cat. 8. Se calcula multiplicando 4 factores. Aplicado en avalúos profesionales de helicópteros y aeronaves en Latinoamérica.
Fórmula maestra
FRe = FEd × FCo × FMt × FOb
VC = V × FRe × (1 - Factor Negociación)
FEd
Factor de Edad
—
FEd = 1 - (E/VUt)
📖 Mide la pérdida de valor por el paso del tiempo. A mayor edad, menor factor.
Edad (E)
Vida útil total (VUt)
E/VUt—
VUR (vida útil remanente)—
FEd—
FCo
Factor de Conservación
—
📖 Mide el estado físico observado del bien. Tabla escalonada: 1.0 (excelente) hasta 0.1 (muy malo).
| Selección | Estado | Coeficiente | Descripción |
|---|---|---|---|
| Excelente | 1.00 | Como nuevo, sin desgaste visible | |
| Muy bueno | 0.90 | Mínimos signos de uso | |
| Bueno | 0.80 | Uso normal, funcional | |
| Medio bueno | 0.70 | Desgaste moderado | |
| Regular | 0.50 | Necesita mantenimiento | |
| Medio malo | 0.40 | Reparaciones importantes | |
| Malo | 0.30 | Desgaste severo | |
| Muy malo | 0.20 | Reconstrucción mayor | |
| Crítico | 0.10 | Casi inservible |
FMt
Factor de Mantenimiento
—
📖 Mide la calidad del mantenimiento documentado del bien. Bitácoras, registros, certificaciones.
| Selección | Tipo | Coeficiente | Características |
|---|---|---|---|
| Excelente | 1.00 | Bitácora completa, mantenimiento certificado en taller autorizado | |
| Muy bueno | 0.90 | Bitácora regular, taller especializado | |
| Bueno | 0.80 | Mantenimiento periódico documentado | |
| Aceptable | 0.70 | Mantenimiento básico | |
| Deficiente | 0.60 | Sin documentación clara |
FOb
Factor de Obsolescencia Tecnológica
—
📖 Mide si el bien sigue siendo competitivo tecnológicamente o ha sido superado por nuevos modelos.
| Selección | Estado | Coeficiente | Características |
|---|---|---|---|
| Vigente | 1.00 | Modelo aún en producción y demanda | |
| Reciente | 0.90 | Modelo descontinuado pero soportado | |
| Madura | 0.75 | Tecnología establecida, partes disponibles | |
| Antigua | 0.60 | Tecnología vieja, partes limitadas | |
| Obsoleta | 0.40 | Tecnología superada, soporte limitado | |
| Muy obsoleta | 0.20 | Sin partes ni soporte |
FRe
FACTOR RESULTANTE
—
FRe = FEd × FCo × FMt × FOb
FEd—
×
FCo—
×
FMt—
×
FOb—
📊 Resultado del Avalúo Especial
Cálculo del Valor Comercial aplicando el Factor Resultante a partir de los 4 factores oficiales.
Activo: —
—
| Valor de reposición a nuevo (V) | $0 |
| Salvamento (S) | $0 |
| Edad cronológica (E) | — |
| Vida útil total (VUt) | — |
| FACTORES APLICADOS | |
| Factor de Edad (FEd) | — |
| Factor de Conservación (FCo) | — |
| Factor de Mantenimiento (FMt) | — |
| Factor de Obsolescencia (FOb) | — |
| FACTOR RESULTANTE (FRe) | — |
| CÁLCULO FINAL | |
| V × FRe (Valor neto reposición) | $0 |
| Factor de negociación (-5%) | 0.95 |
| VALOR COMERCIAL | $0 |
| Valor Realización Inmediata (VRI -25%) | $0 |
📚 Casos Reales · Material del Curso
Estudia 2 casos profesionales aplicados con valores reales documentados.
Caso 1 · Helicóptero Robinson R44 Raven II
Avalúo profesional · México · 2017 · 17 páginas
Datos del activo
Modelo:R44 Raven II
Matrícula:XC-LMU
Año:2017 (3 años)
Promedio mercado c/IVA:$3.189.500 MXN
Vida útil total:10 años
Edad:3 años
Factores aplicados en el avalúo real
| FEd (Factor de edad) | 0.71 |
| FCo (Factor de conservación) | 0.50 |
| FMt (Factor de mantenimiento) | 0.90 |
| FOb (Factor de obsolescencia) | 1.00 |
| FRe = 0.71 × 0.50 × 0.90 × 1.00 | 0.32 |
| Valor neto reposición c/IVA | $1.020.640 |
| Factor negociación 0.95 | ×0.95 |
| Valor Comercial c/IVA | $969.608 MXN |
| Valor Realización Inmediata | $647.000 MXN |
Caso 2 · Embarcación Pesquera "Mary"
Conferencia Panamericana · 46 diapositivas · Caso de método mercado
Datos del activo
Tipo:Embarcación anchovetera
Año:2017
LMCE Norte:5.000 TM
LMCE Sur:1.000 TM
Cuota Norte:US$1.000/TM
Cuota Sur:US$800/TM
Cálculo por método mercado
| Cuota Norte: 5.000 × $1.000 | $5.000.000 |
| Cuota Sur: 1.000 × $800 | $800.000 |
| VALOR COMERCIAL "MARY" | US$ 5.800.000 |
📖 Aplicación: Para embarcaciones pesqueras se utilizan los 3 enfoques de valuación:
- Mercado: Comparación de cuotas LMCE
- Costos: Valor nuevo, vida útil, depreciación
- Ingresos: Valor actual de flujos futuros
📜 Biblioteca Normativa · Maquinaria Especial
Marco legal específico para Categoría 8 RAA.
PRINCIPAL
Decreto 556 de 2014
Establece la Categoría 8 · Maquinaria Especial. Reglamenta avalúos para naves, aeronaves, trenes, locomotoras, vagones, teleféricos.
Art. 5 · Categorías RAA
VIDAS ÚTILES
Decreto 3019 de 1989
Vidas útiles oficiales. Naves casco acero 36 años, casco madera 23 años, embarcaciones menores 10 años, aeronaves 10 años.
Transporte especial
ACTIVIDAD
Ley 1673 de 2013
Reglamenta la actividad valuatoria. Régimen del avaluador certificado RAA Categoría 8.
Profesión avaluadora
NIIF
NIC 16
Propiedades, planta y equipo bajo NIIF. Aplicable a maquinaria especial en estados financieros.
Propiedades especiales
RES
Resolución IGAC 620 de 2008
Métodos oficiales de avalúo. Aplicables también a maquinaria especial.
4 métodos oficiales
MARÍTIMO
DIMAR Colombia
Dirección General Marítima. Certificación de embarcaciones, registros, sociedades clasificadoras.
Naves Colombia
AERO
UAEAC
Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil. Registros de aeronaves, certificaciones de aeronavegabilidad.
Aeronaves Colombia
🚢 Taller Embarcación Mary · 3 Ejercicios Resueltos
Caso real del curso · Pesquero de Cerco · Eslora 53.71m · Bodega 450m³ · Tres metodologías de avalúo aplicadas con resultados validados contra el profesor.
📊
Resumen del Taller
3 ejercicios · 3 metodologías · 100% del taller
| Ej. | Método | Peso | Mi cálculo | Resp. Profe | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Comparativo de Mercado | 30% | $4.060.500 | $4.040.400 | ±0.5% |
| 2 | Costo + Línea Recta | 30% | $3.204.636 | $3.204.636 | EXACTO ✓ |
| 3 | Capitalización Rentas | 40% | $4.272.872 | $4.272.848 | EXACTO ✓ |
1
Método de Mercado · 30%
Comparación con 3 embarcaciones similares + validación CV
📋 Datos del enunciado
| EMBARCACIÓN MARU | $4.361.200 |
| EMBARCACIÓN RAMAR-II | $3.865.300 |
| EMBARCACIÓN DON MOISES | $3.955.000 |
🧮 Calculadora
📊 Resultados
Promedio (X̄)$0
Desv. estándar (σ)$0
Coeficiente de Variación (CV)0%
¿Cumple Res. 620/2008 IGAC?-
✅ Valor Embarcación Mary$0
📐 Fórmulas aplicadas
X̄ = Σ Xi / n
σ = √[Σ(Xi − X̄)² / n]
CV = (σ / X̄) × 100% → Si CV ≤ 7.5% → adoptar promedio
2
Costo + Línea Recta · 30%
Indexación con IPC + depreciación lineal · ✓ Coincide exacto con profe
📋 Datos del enunciado
📊 Resultados
Cociente IPC (raw)0
Cociente IPC (2 cifras sig)0
V indexado (sin redondear)$0
Salvamento (S)$0
Cuota anual$0
Depreciación acumulada$0
✅ Valor Actual (VA)$0
📐 Fórmula maestra
V indexado = V × Cociente_IPC (cociente con 2 cifras sig)
VA = V − [(V − S) / N] × E
3
Capitalización de Rentas · 40%
⭐ HALLAZGO: VT descontado a t+1 años (5 años, no 4)
📋 PyG 2021 (USD)
⚙️ Parámetros financieros
📊 Proyección 4 años (g=5%)
| Concepto | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Utilidad Neta | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Factor descuento | - | 0 | 0 | 0 | 0 |
| VP descontado | - | $0 | $0 | $0 | $0 |
💎 Cálculo final
Σ VP años 2022-2025$0
VT 2025 (Modelo Gordon)$0
⭐ VT descontado a 5 años (clave del profe)$0
✅ Valor Embarcación Mary$0
📐 Fórmulas aplicadas
UN cada año = UN_anterior × (1 + g)
VP_año = UN_año / (1 + WACC)^n
VT_2025 = UN_2025 × (1 + g_perp) / (WACC − g_perp)
⭐ VT descontado = VT_2025 / (1 + WACC)^5 (NO 4 años)
Valor = Σ VP años + VT descontado
🎓
Lecciones Aprendidas
Patrones del profesor identificados
⭐ Hallazgo crítico Ej. 3
El profe descuenta el Valor Terminal a t+1 años (5 años), no 4. Esto se debe a la convención de FIN DE PERÍODO en valuación financiera, donde el VT representa flujos perpetuos desde 2026 en adelante.
✅ Coincidencia Ej. 2
La Línea Recta es exactamente igual al método de Maquinaria Cat 5. Diana ya domina al 100% este método.
📊 Variación Ej. 1
La diferencia con el profe (~0.5%) es por homologación de comparables con factores no especificados. Es normal y aceptable en avalúos profesionales.
Las 13 Categorías RAA
Decreto 556/2014 · Art. 5° · Ley 1673/2013 · Registro Abierto de Avaluadores
Cada categoría agrupa los bienes que un avaluador certificado puede tasar profesionalmente. Selecciona una categoría para acceder a su módulo especializado con calculadoras, formularios y biblioteca normativa.
Activo
En desarrollo
Por construir
01
● Activo
🏙️
Inmuebles Urbanos
Casas, apartamentos, edificios, oficinas, locales comerciales, lotes urbanos.
Abrir módulo →
02
● Activo
🌾
Inmuebles Rurales
Predios rurales, fincas, UAF, cultivos transitorios y permanentes, plantaciones forestales.
Abrir módulo →
03
● Activo
⚡
Servidumbres
Servidumbres eléctricas, de paso, mineras, oleoductos. Resolución IGAC 1092 de 2022.
Abrir taller →
04
● Activo
💼
Intangibles Especiales
Reparación integral, daño emergente, lucro cesante, indemnizaciones por accidentes.
Abrir taller →
05
● Activo
🔧
Maquinaria, Planta y Equipos
Maquinaria pesada e industrial, equipos comerciales. NIC 16 · Decreto 3019/1989.
Abrir módulo →
06
○ Por construir
🌳
Recursos Naturales
Bosques, minas, recursos hídricos, biodiversidad, concesiones de uso.
Aportar material →
07
○ Por construir
🎨
Obras de Arte y Antigüedades
Pinturas, esculturas, antigüedades, piezas históricas, piezas de colección.
Aportar material →
08
● Activo
🚁
Maquinaria Especial
Aeronaves, helicópteros, naves, trenes, locomotoras, teleféricos. Decreto 556/2014.
Abrir módulo →
09
○ Por construir
🐄
Semovientes
Ganado bovino, equinos, especies productivas, animales de cría.
Aportar material →
10
○ Por construir
📈
Activos Operacionales
Empresas en marcha, fondos de comercio, valoración de negocios completos.
Aportar material →
11
○ Por construir
🪑
Bienes Muebles
Muebles de oficina, electrodomésticos, equipos de cómputo, mobiliario.
Aportar material →
12
⚙ Vía Maquinaria
🚗
Vehículos
Automóviles, motocicletas, vehículos de carga. Usa los 21 métodos del módulo Maquinaria (vida útil 5 años).
Ver instrucciones →
13
○ Por construir
💎
Joyas y Metales Preciosos
Oro, plata, platino, piedras preciosas, joyería fina, lingotes.
Aportar material →
🐄 Módulo Semovientes
Categoría 10 RAA · Decreto 556/2014 · "Semovientes, animales y muebles no clasificados en otra especialidad"
Decreto 556/2014
Ley 1673/2013
Resolución 620/2008 IGAC
Art 655 Código Civil
Profesor: Ing. William Sanchez Claro · www.wisancla.blogspot.com
0%
Completado
📋 Checklist integral del avaluador en campo
Lista de información a recopilar SIEMPRE en la visita al predio (independiente del método)
🏡 1. INFORMACIÓN DEL PREDIO
📋 2. INFORMACIÓN DEL CLIENTE
🐄 3. INVENTARIO DE GANADO (cabezas)
🧬 4. CARACTERÍSTICAS DE LOS SEMOVIENTES
🥛 5. PRODUCCIÓN (si aplica)
🩺 6. SANIDAD ANIMAL
💰 7. INFORMACIÓN COMERCIAL
📸 8. EVIDENCIA FOTOGRÁFICA
🐾 Especies valuables · Categoría 10
El profesor Sanchez Claro divide los semovientes en GANADERÍA MAYOR (especies grandes) y MENOR (pequeñas)
Bovinos
Vacas, toros, terneros
Razas: Holstein, Pardo Suizo, Brangus, Brahman, Cebú, Gyr, Jersey
Bufalinos
Búfalos de agua
Razas: Murrah, Mediterráneo, Bufalypso
Equinos
Caballos, mulas, asnos
Razas: Cuarto de Milla, Silla Argentino, Paso Fino, Criollo
Ovinos / Caprinos
Ovejas, cabras
Razas: Hampshire, Romney, Saanen, Boer
Porcinos
Cerdos
Razas: Yorkshire, Landrace, Duroc, Hampshire
Aves
Pollos, gallinas
Razas: Hy-Line, Ross, Lohmann
📊 Características clave a evaluar (todas las especies)
Según slide 5 de la presentación del profe Sanchez Claro
a. Genealogía
Línea de descendencia, pedigree
Línea de descendencia, pedigree
b. Alzada
Altura del animal (caballos)
Altura del animal (caballos)
c. Peso
Peso vivo en kg
Peso vivo en kg
d. Edad
Años o dentadura
Años o dentadura
e. Sexo
Macho/hembra/castrado
Macho/hembra/castrado
f. Raza
Pura, cruce, criollo
Pura, cruce, criollo
g. Registro
Asociación gremial
Asociación gremial
h. Premios
Concursos, campeonatos
Concursos, campeonatos
📐 Las 3 metodologías del profe Sanchez Claro
Cada método se aplica según el tipo de bien y la información disponible
Método Comparativo de Mercado
Se buscan ventas de semovientes similares y se aplican factores de homologación.
F_homologación = características comparable / características objeto
Ideal para: caballos de salto, reproductores élite, animales con pedigree
Proceso:
- Investigar mercado (subastas, ventas particulares, gremios)
- Seleccionar 5+ comparables similares (raza, edad, uso)
- Homogenizar (igualar características)
- Homologar (ajustar diferencias con factores)
- Promediar valores ajustados
Método de Puntos / Ponderación
Se compara el semoviente contra un PROTOTIPO ideal, asignando puntajes.
FPonderación = ΣPuntaje Semoviente / ΣPuntaje Prototipo
VSemoviente = FPonderación × VPrototipo
Ideal para: vacas lecheras, evaluación lineal, calificación morfológica
Variables a calificar:
- Forma cabeza, pecho, altura
- Ubre, pezones, dosilidad
- Producción de leche
- Angulosidad, fortaleza
Método por Aptitud del Rebaño
Para hatos completos. Aplica fórmulas específicas según el propósito productivo.
VVL = VPC + VPL (Valor Vaca Lechera)
VV = VVC + VPC (Valor Vaca Cría)
Ideal para: ganadería de leche, carne, doble propósito, hatos completos
Aplicaciones:
- Doble propósito (Caso Finca el Recuerdo)
- Ganadería de carne (Caso Las Acacias)
- Proyección a 8 años
🐄 Calculadora · Bovinos Doble Propósito
Aplicación de fórmulas VVL = VPC + VPL del profe Sanchez Claro
📥 Entradas (datos del campo)
📊 Resultados (cálculo automático)
VPC (Valor por Carne)$0
VPL (Valor por Leche)$0
VVL = VPC + VPL$0
Novilla Vientre (60% VVL)$0
Ternera Levante (30% VVL)$0
Ternera (10% VVL)$0
Macho 1-2 años (30% VVL)$0
📐 Fórmulas aplicadas
VPC = Peso Vivo × Precio Carne
VPL = (Producción Anual / Vacas Lactancia) × Precio Leche
VVL = VPC + VPL
VNV = 60% × VVL · VTL = 30% × VVL · VT = 10% × VVL
🐎 Calculadora · Equinos · Método Comparativo
Tasación con planilla universal IRAM (basado en caso "Caballo de salto")
🐴 Caballo a tasar
📊 Comparables (5 mínimo)
Ingresá precios de mercado en USD
📊 Resultado (promedio comparables)
Promedio comparablesUSD 0
MínimoUSD 0
MáximoUSD 0
Valor estimadoUSD 0
💰 Precios de referencia FEDEGÁN
Última actualización mayo 2026 · Verificá siempre en fedegan.org.co
| Categoría | $/kg en pie | Región principal |
|---|---|---|
| Macho ceba (gordo) | $7.860 | Bolsa Mercantil COL |
| Macho ceba Antioquia | $9.028 | Feria Medellín |
| Macho ceba Bogotá | $4.776 | Bolsa Cebú/Criollo |
| Macho flaco 1ª calidad | $5.036 | Subastar |
| Hembra gorda | $4.271 | Mercagán Santander |
| Vaca desecho | $3.200 | Promedio nacional |
🥛 Precios leche (referencia 2026)
| Tipo | $/litro | Región |
|---|---|---|
| Leche fría (productor) | $1.205 - $1.450 | Cundinamarca |
| Leche caliente (finca) | $1.000 - $1.150 | Costa |
| Leche premium | $1.600 - $1.800 | Antioquia |
📌 Fuentes oficiales para consultar:
- FEDEGÁN:
fedegan.org.co/estadisticas/precios - Bolsa Mercantil de Colombia
- Subastas regionales (Mercagán, Subastar, Sugaberrío)
- Resolución 17/2017 MinAgricultura (valores fiscales)
- SINIGAN ICA (trazabilidad bovina)
📂 Casos de estudio precargados
Avalúos reales del material del profe Sanchez Claro
Finca el Recuerdo
Doble propósito · Santander · 60 Ha · Mayo 2020
Datos clave: 10 vacas ordeño · 4 novillas vientre · 2 reproductores · Raza Pardo Suizo × Holstein · Producción 10 lt/día · Lactancia 270 días
Método: Aptitud del rebaño · VVL = VPC + VPL
Resultado año 2: $130.082.513 · Año 4: $212.842.971
Método: Aptitud del rebaño · VVL = VPC + VPL
Resultado año 2: $130.082.513 · Año 4: $212.842.971
Predio Las Acacias
Ganadería de carne · Meta · 125 Ha · Raza Brangus
Datos clave: 25 vacas ordeño · 4 novillas vientre · 3 reproductores · Raza Brangus (Brahman × Angus) · Carne y cría
Método: Aptitud del rebaño carne · VV = VVC + VPC
Particular: Machos cebados 22 meses 430 kg · Año 5 venta 30% vientres
Método: Aptitud del rebaño carne · VV = VVC + VPC
Particular: Machos cebados 22 meses 430 kg · Año 5 venta 30% vientres
Caballo de salto R.E. Sean
Comparativo · Argentina · Silla Argentino
Datos clave: Macho castrado · 12 años · Alzada 1.65m · Pedigree 3 generaciones · Salta 1.20m
Método: Comparativo · Planilla IRAM · 5 comparables
Comparables: USD 8.000 a USD 18.500
Método: Comparativo · Planilla IRAM · 5 comparables
Comparables: USD 8.000 a USD 18.500
Módulo Rural
Avalúo de inmuebles rurales · 18 secciones oficiales · Cultivos, construcciones, UF
Res. IGAC 620/2008
Decreto 1420/1998
Res. INCORA 041/1996
Decreto 1077/2015
0%
Completado
1
Información General
0/6
1.1 Solicitante
1.2 Tipo de avalúo
1.3 Objeto del avalúo
1.4 Fecha de visita
1.5 Fecha de avalúo
1.6 Avaluador
2
Documentos Consultados
0/1
3
Información Catastral
0/4
3.1 Cédula catastral
3.2 Número predial
3.3 Avalúo catastral vigente
3.4 Vigencia
4
Información Jurídica
0/3
4.1 Folio matrícula inmobiliaria
4.2 Escritura pública
4.3 Propietario
5
Descripción del Sector
0/4
5.1 Departamento
5.2 Municipio
5.3 Vereda / Corregimiento
5.4 Vías de acceso
6
Descripción del Inmueble
0/6
6.1 Nombre del predio
6.2 Área total (m²)
6.3 Área total (Ha)
6.4 Topografía
6.5 Servicios públicos
6.6 Linderos
7
Características Normativas
0/3
7.1 POT / EOT vigente
7.2 Uso del suelo
7.3 Restricciones
8
Unidades Fisiográficas (UF)
0/1
ℹ️ Las UF agrupan zonas del predio con características similares de pendiente, clase agrológica y uso. Cada UF se valora por separado.
| # | Descripción | Clase agro. | Pendiente | Área (m²) | Área (Ha) | Uso actual |
|---|
9
Metodología Valuatoria
0/1
Métodos aplicados (Res. 620/2008)
📊 Sección 10 · Cálculo Valor Terreno (Método Mercado)
Investiga ofertas comparables del sector. Aplica homologación. Verifica CV < 7.5%. Adopta valor por Ha.
Tabla de Ofertas Rurales Comparables
Ingresa entre 6 y 8 predios rurales similares en oferta.
| # | Vereda / Sector | Área (Ha) | Precio total | Precio/Ha | Aj. negociación | Aj. estado | Valor ajustado/Ha |
|---|
Estadística (Res. 620/2008)
Media ($/Ha)
—
Mediana
—
Desv. estándar
—
Coef. Variación
—
Lím. superior
—
Lím. inferior
—
Valor adoptado/Ha
—
Valor adoptado/m²
—
VALOR DEL TERRENO RURAL
$0
Adopción × área
🏚️ Sección 11 · Construcciones y Anexos (Costo de Reposición)
Calcula costo a nuevo de cada construcción y aplica depreciación Fitto-Corvini según edad y estado.
Inventario de Construcciones
| # | Tipo | Área (m²) | Costo/m² | Edad (años) | Vida útil | Estado (K) | Valor depreciado |
|---|
VALOR TOTAL CONSTRUCCIONES Y ANEXOS
$0
🌱 Sección 12 · Cultivos y Especies (Flujo de Caja Descontado)
Para cultivos transitorios y permanentes se calcula el VPN de flujos futuros. Para cebolla, café, caña, cacao...
Datos del Cultivo
Tipo de cultivo
Área cultivada (Ha)
Producción anual por Ha (Ton)
Precio venta por Ton ($)
Costos anuales por Ha ($)
Período proyección (años)
Tasa de descuento (%)
Ciclos por año
Cálculo del Ingreso Neto Anual
| Producción total anual (Ton) | — |
| Ingreso bruto anual | — |
| (-) Costos totales anuales | — |
| Ingreso neto anual por finca | — |
Tabla de Flujo Descontado (VPN)
| Año | Flujo nominal | Factor descuento | Valor presente |
|---|
VALOR DEL CULTIVO (VPN)
$0
Suma de valores presentes
✓ Lista de Chequeo · 18 secciones del avalúo rural
Verificación automática de las secciones obligatorias del informe.
Secciones completadas
0/18
📚 Biblioteca Normativa Rural
Toda la normatividad colombiana aplicable a avalúos rurales.
PRINCIPAL
Resolución IGAC 620 de 2008
Métodos oficiales de avalúo: comparación de mercado, costo de reposición, capitalización de rentas y residual.
Arts. 1 al 4
CRÍTICO
Decreto 1420 de 1998
Normas, parámetros y criterios para la realización de avalúos a inmuebles rurales y urbanos en Colombia.
Decreto reglamentario
INCORA
Resolución INCORA 041 de 1996
Determina las extensiones para Unidad Agrícola Familiar (UAF) por zonas geográficas en Colombia.
UAF · Zonas relativamente homogéneas
IGAC
Manual M40100-02-14 V2 IGAC
Clasificación de tierras por su capacidad de uso. Las 8 clases agrológicas.
Clases I-VIII
IGAC
Diccionario léxico agrológico
Glosario oficial IGAC con vocabulario técnico para clasificación de suelos rurales.
in-gag-pc05-06
LEY
Ley 1673 de 2013
Reglamenta la actividad valuatoria. Régimen del avaluador certificado RAA.
Profesión avaluadora
DECRETO
Decreto 1077 de 2015
Decreto único reglamentario del sector vivienda. Vigencia de avalúos: 1 año.
Art. 2.2.2.1.1.18
📄 Generar Informe Word · Estructura Oficial Rural
Informe con las 18 secciones, tablas de UF, ofertas, cálculos, vigencia y firma.
Resumen Ejecutivo del Avalúo Rural
Predio—
Ubicación—
Área total—
Valor terreno (Mercado)$0
Valor construcciones (Costo)$0
Valor cultivos (FCD)$0
VALOR TOTAL DEL AVALÚO RURAL$0
Módulo Maquinaria
Avalúo de maquinaria, planta y equipos · 21 métodos de depreciación · Categoría 5 RAA
NIC 16
Decreto 3019/1989
Ley 1819/2016
Res. IGAC 620/2008
0%
Completado
1
Información General del Avalúo
Solicitante
Avaluador
Fecha del avalúo
Tipo de encargo
Propósito del avalúo
Vigencia (1 año Decreto 1077/2015)
2
Datos del Activo
Descripción del activo
Marca
Modelo
Año de fabricación
Serie / Número de identificación
Número de chasis o motor
Procedencia
3
Categoría · Decreto 3019 de 1989
ℹ️ Selecciona la subcategoría del activo. La vida útil oficial se autocompleta según el Decreto 3019/1989 y se usa para todos los cálculos.
Categoría general
Subcategoría específica
Vida útil contable (años) · D.3019/1989
Vida útil comercial estimada (años)
El avaluador puede ajustar según condiciones reales
4
Parámetros Económicos
Valor a nuevo (V o P) · COP
Salvamento (%) · típico 10%
Salvamento (S) · COP
Edad actual (E) · años
5
Estado del Activo (Tabla Heidecke)
ℹ️ Selecciona el estado físico observado. Este factor se usa en el método Ross-Heidecke (uno de los más usados en Colombia).
Estado / Condición física
6
Mantenimiento y Trabajo · Hélio de Caires 🇧🇷
📚 Hélio de Caires (ingeniero brasileño) creó el método más sofisticado de los 21. Estos coeficientes solo se usan en su método específico (#21). Para los demás métodos puedes dejar los valores por defecto.
Coeficiente Mantenimiento (M) · 0-20
0=ninguno, 5=básico, 10=normal, 15=bueno, 20=excelente
Coeficiente Trabajo (T) · 0-20
0=intensivo, 10=normal, 20=ligero/intermitente
7
Parámetros Lonja Bogotá · Métodos avanzados
⚙️ FÓRMULAS PROFESOR
📚 Estos parámetros se usan en métodos comerciales avanzados (Ross Modificado, Fórmula Clásica, SMIEC, Ross-Heidecke MOD). Valores por defecto según el archivo Excel del profesor del curso Lonja Bogotá.
K_man · Factor mantenimiento (Ross MOD)
Excelente: 1.00 · Bueno: 0.95 · Regular: 0.85 · Malo: 0.70
K_mer · Factor mercado (Ross MOD)
Vigente: 1.00 · Bueno: 0.95 · Regular: 0.85 · Bajo: 0.70
Tasa interés anual (Fórmula Clásica)
IBR Annual default: 0.10912 (10.91%) · Taller C7 usa 0.24 (24%)
Tasa atractiva mensual (RH MOD)
Estándar: 1.5% mensual
Tiempo comercialización (meses)
Tiempo estimado para vender el bien
F obsolescencia (RH MOD)
Factor obsolescencia tecnológica · 15% típico
Conservación SMIEC (C)
Estado conservación · 15% default
Obsolescencia SMIEC (O)
Obsolescencia · 15% default
📊 Métodos Contables (7) · NIC 16 · Decreto 2649/1993
Métodos requeridos para informes financieros bajo NIIF. Usan vida útil contable del Decreto 3019/1989.
1
Método de Línea Recta (Contable)
Dep. anual = (V - S) / N · VA = V - (Dep. anual × E)
$0
Cuota anual$0
Depreciación acumulada$0
Valor actual$0
2
Método de Kuentzle (Contable)
VA = (V-S) × (1 - (E/N)²) + S · Decreciente parabólica
$0
Factor (E/N)²—
Depreciación$0
Valor actual$0
3
Método de Ross (Contable)
D = (V-S) × ½(E/N + (E/N)²) · VA = V - D
$0
E/N—
Coef. Ross—
Valor actual$0
4
Suma de Dígitos Creciente
Suma = N(N+1)/2 · Dep. año k = (V-S) × k / Suma
$0
Suma dígitos—
Dep. acumulada$0
Valor actual$0
5
Suma de Dígitos Decreciente
Dep. año k = (V-S) × (N-k+1) / Suma · Acelerada
$0
Suma dígitos—
Dep. acumulada$0
Valor actual$0
6
Reducción de Saldos
Tasa = 1 - (S/V)^(1/N) · VA = V × (1-Tasa)^E
$0
Tasa—
Factor (1-Tasa)^E—
Valor actual$0
7
Unidades de Producción
Dep/Unidad = (V-S) / Producción total · VA = V - (Dep/Un × Unidades usadas)
$0
Producción total estimada
Unidades ya producidas
Unidad de medida
Dep. por unidad$0
Dep. acumulada$0
Valor actual$0
💼 14 Métodos Comerciales · Para avalúos comerciales y de mercado
Estos métodos se usan en avalúos para venta, garantía, indemnización. Usan vida útil comercial (estimada por avaluador) y consideran factores de estado, mantenimiento y obsolescencia. La Resolución IGAC 620/2008 los respalda.
8
Línea Recta (Comercial)
VA = V - [(V-S)/Ncom] × E
$0
📖 Cuándo usarlo: Activos con desgaste uniforme. Sencillo y conservador. Diferencia con el contable: usa vida útil comercial estimada (no del Decreto 3019).
Cuota anual$0
Depreciación acumulada$0
Valor actual$0
9
Kuentzle (Comercial)
VA = (V-S) × [1 - (E/Ncom)²] + S
$0
📖 Cuándo usarlo: Activos que pierden valor lentamente al inicio y se aceleran al final. Curva parabólica decreciente.
Factor (E/N)²—
Depreciación$0
Valor actual$0
10
Ross (Comercial)
D = (V-S) × ½(E/N + (E/N)²) · VA = V - D
$0
📖 Cuándo usarlo: Promedio entre Línea Recta y Kuentzle. Más equilibrado. Muy usado en avalúos profesionales.
E/N—
Coef. Ross—
Valor actual$0
11
Ross Modificado
Ajuste por mantenimiento: factor × (1 - 0.2 × M/20)
$0
📖 Cuándo usarlo: Cuando el mantenimiento del bien es relevante. Premia activos con buen mantenimiento (mayor M reduce depreciación).
Coef. Ross base—
Ajuste mantenimiento—
Valor actual$0
12
Ross-Heidecke ⭐ (El más usado en Colombia)
VA = (V-S) × [1 - ½(E/N + (E/N)²)] × (1-F) + S
$0
📖 EL MÁS IMPORTANTE PARA TU EXAMEN. Combina Ross (edad) con Heidecke (estado físico). El factor F sale de la tabla Heidecke según condición observada (1=óptimo a 5=chatarra).
Factor Ross—
Factor Heidecke (F)—
Valor actual$0
Tabla Heidecke aplicada:
13
Ross-Heidecke Modificado
VA = [(V-S) × (1 - factor Ross) + S] × (1-F)
$0
📖 Cuándo usarlo: Variante donde el factor Heidecke afecta también al salvamento. Más severo en estados regulares-malos.
Base (V-S)$0
Factor (1-F)—
Valor actual$0
14
Suma Dígitos Creciente (Comercial)
Suma = Ncom(Ncom+1)/2 · Dep año k = (V-S) × k / Suma
$0
📖 Cuándo usarlo: Activos cuya pérdida de valor se acelera con el tiempo (ej. tecnología obsoleta). Dep. menor al inicio, mayor al final.
Suma de dígitos—
Dep. acumulada$0
Valor actual$0
15
Suma Dígitos Decreciente (Comercial)
Dep año k = (V-S) × (Ncom-k+1) / Suma
$0
📖 Cuándo usarlo: Activos que pierden más valor al inicio (ej. vehículos nuevos). Dep. acelerada al inicio, lenta al final.
Suma de dígitos—
Dep. acumulada$0
Valor actual$0
16
Unidades de Producción (Comercial)
Dep/Un = (V-S) / Producción total · VA = V - (Dep/Un × Usadas)
$0
📖 Cuándo usarlo: Activos cuya vida depende del uso, no del tiempo (vehículos por km, motores por horas, máquinas por toneladas). Más justo para uso intensivo.
Dep. por unidad$0
Dep. acumulada$0
Valor actual$0
17
Fórmula Clásica
VA = V × (1 - E/Ncom) × (1 - F)
$0
📖 Cuándo usarlo: Método tradicional simplificado. Combina edad y estado de forma directa. Útil para avalúos rápidos.
Factor edad (1-E/N)—
Factor estado (1-F)—
Valor actual$0
18
Delphi · Ponderación de 8 criterios ⭐
F = ΣPuntaje / ΣPuntaje Máximo · Puntajes A=100, B=75, C=50, D=25, E=0
$0
📖 Importante para tu examen. Califica el activo en 8 criterios. Útil cuando hay múltiples factores subjetivos. Cada criterio se califica de A (mejor) a E (peor).
Los 8 criterios Delphi:
- Estado del equipo
- Edad del equipo
- Procedencia del equipo
- Mantenimiento
- Condiciones de montaje
- Clasificación del equipo
- Ocupación del equipo
- Posibilidades de mercado
Factor F estimado—
Penalización estado—
Valor actual$0
19
SMIEC · Sociedad Mexicana de Ingeniería
VA = (V-S) × ((Ncom-E)/Ncom)^0.7 + S
$0
📖 Cuándo usarlo: Modelo desarrollado en México. Usa exponente 0.7 que produce curva más suave que línea recta. Considera vida residual.
Vida residual %—
Factor SMIEC—
Valor actual$0
20
SMIEC Modificado
VA = SMIEC × (1 - F) · Incluye factor estado
$0
📖 Cuándo usarlo: Variante de SMIEC que añade el factor de estado físico (Heidecke). Más completo cuando el bien tiene desgaste visible.
Base SMIEC$0
Factor (1-F)—
Valor actual$0
21
Hélio de Caires ⭐ (El más sofisticado)
2 capas: f(M,T) polinomio + D(t) curva logística
$0
📖 El método más profesional. Brasileño. Considera mantenimiento (M=0-20) y trabajo (T=0-20) en una función polinómica f(M,T), luego aplica curva logística D(t) que modela el desgaste real del activo en el tiempo.
Capa 1 · Polinomio: f(M,T) = A + B·M + C·T + D·M·T
A=0.8531 · B=0.0673 · C=-0.0417 · D=-0.0010
Capa 2 · Logística: D(t) = A' / (1 + B'·e^(C'·f·E/N))
A'=1.348 · B'=0.348 · C'=3.5798
Final: d = (1-vr)·D(t) + vr · VA = V × d
f(M,T)—
D(t)—
Valor actual$0
⚖️ Comparador Automático de los 21 Métodos
Tabla con los 21 resultados lado a lado para análisis profesional.
| # | Método | Tipo | Valor Actual | % del valor original |
|---|
VALOR PROMEDIO DE LOS 21 MÉTODOS
$0
Rango: $0 — $0
📜 Tabla de Vidas Útiles · Decreto 3019 de 1989
Catálogo oficial colombiano. Norma vigente para depreciación contable y fiscal.
📚 Biblioteca Normativa · Maquinaria
Marco legal y técnico aplicable a avalúos de maquinaria en Colombia.
PRINCIPAL
Decreto 3019 de 1989
Establece las vidas útiles oficiales para depreciación de bienes en Colombia. 77 categorías oficiales.
Art. 2 · Vidas útiles
NIIF
NIC 16 · Propiedades, Planta y Equipo
Norma internacional para reconocimiento, medición y depreciación de PP&E. 28 páginas.
Párrafos 16-77
NIIF
NIC 17 · Arrendamientos
Tratamiento de bienes en arrendamiento financiero y operativo.
Tratamiento leasing
LEY
Ley 1819 de 2016
Reforma tributaria estructural. Modifica tratamiento fiscal de la depreciación.
Art. 82 · E.T.
LEY
Ley 1314 de 2009
Establece la convergencia hacia normas internacionales NIIF en Colombia.
Convergencia NIIF
DECRETO
Decreto 2649 de 1993
Plan único de cuentas y principios de contabilidad generalmente aceptados.
PUC + PCGA
DECRETO
Decreto 1625 de 2016
Decreto único reglamentario en materia tributaria. Compilación normativa.
DUR Tributario
RES
Resolución IGAC 620 de 2008
Establece los métodos oficiales de avalúo aplicables también a maquinaria.
4 métodos oficiales
LEY
Ley 1673 de 2013
Reglamenta la actividad valuatoria. Régimen del avaluador certificado RAA.
Profesión avaluadora
📊 Indexación con IPC · DANE Oficial
Actualiza el valor histórico del activo a precios actuales usando el Índice de Precios al Consumidor oficial del DANE. Fundamento: Resolución IGAC 620/2008 · Práctica Lonja Bogotá.
FÓRMULA DE INDEXACIÓN
Vindexado = Voriginal × (IPCactual / IPCadquisición)
⚠️ El cociente IPC se trabaja con 2 cifras significativas (estándar Lonja Bogotá)
🧮 Calculadora de Indexación
Mes y año en que se compró el bien (nuevo)
Mes y año actual del avalúo
Lo que costó el bien cuando era nuevo
Se busca automáticamente en tabla DANE
Se busca automáticamente en tabla DANE
IPC_actual / IPC_adquisición
Valor original
$0
× Cociente IPC
—
VALOR INDEXADO (V)
$0
🎯 Caso de Práctica · Taller C7
Kia Cerato 1.6 · Taller C7 (Maquinaria)
Datos del taller del curso Lonja 2026
Costo adquisición:$67.724.458
Fecha adquisición:20/01/2022
Fecha avalúo:20/01/2026
Vida útil (N):15 años
Edad (E):4 años
Salvamento (S):10%
IPC adquisición:113.26
IPC avalúo:154.07
Cociente IPC:1.36
V indexado:$92.105.263
📋 Tabla IPC Oficial DANE (Enero de cada año)
| Año | IPC Enero | Año | IPC Enero |
|---|---|---|---|
| 2003 | 50.42 | 2015 | 84.50 |
| 2004 | 53.54 | 2016 | 90.55 |
| 2005 | 56.45 | 2017 | 95.39 |
| 2006 | 59.02 | 2018 | 99.04 |
| 2007 | 61.80 | 2019 | 102.69 |
| 2008 | 64.92 | 2020 | 106.51 |
| 2009 | 70.39 | 2021 | 109.64 |
| 2010 | 71.33 | 2022 | 113.26 |
| 2011 | 74.57 | 2023 | 130.06 |
| 2012 | 77.97 | 2024 | 142.48 |
| 2013 | 79.70 | 2025 | 149.32 |
| 2014 | 81.46 | 2026 | 154.07 |
📚 Fuente: DANE · Serie de empalme 2003-2026 · Base diciembre 2018 = 100
Modo Aprende · Maquinaria
Curso completo: glosario, teoría y caso práctico paso a paso
📚 Glosario de Conceptos · Maquinaria y Equipos
Definiciones técnicas oficiales basadas en NIC 16, Decreto 3019/1989, Glosario Aciem 2018.
D
Depreciación
Desgaste o pérdida de valor que sufre un activo por el uso, paso del tiempo, obsolescencia, o factores externos. Es el reconocimiento contable o comercial de esta pérdida.
No es opcional · Aplica a todo activo productivo
V
Valor a nuevo (V o P)
Costo de reposición del activo en estado nuevo, en las condiciones actuales del mercado. Incluye instalación, transporte y puesta en marcha.
Símbolo: V o P · Unidad: pesos colombianos
S
Valor de salvamento (S o L)
Valor estimado del activo al final de su vida útil. Es el valor residual recuperable. Por norma colombiana suele ser el 10% del valor nuevo.
S = V × % salvamento · Típico 10%
N
Vida útil (N)
Período durante el cual se espera que el activo genere ingresos económicos. Hay 2 tipos: contable (Decreto 3019/1989) y comercial (estimada por avaluador).
Maquinaria: 10 años · Vehículos: 5 · Naves acero: 36
E
Edad cronológica (E o x)
Tiempo transcurrido desde que el activo está en servicio hasta la fecha del avalúo. Se mide en años (puede tener decimales).
E = Año actual − Año de fabricación
VA
Valor Actual (VA)
Valor del activo en la fecha del avalúo, después de aplicar la depreciación correspondiente. Es el resultado del avalúo.
VA = V − Depreciación acumulada
F
Factor Heidecke (F)
Coeficiente que mide el estado físico del activo. Va de 0% (nuevo, óptimo) a 100% (chatarra). Se usa en métodos Ross-Heidecke y Heidecke.
Tabla 9 niveles: óptimo, bueno, regular, malo...
M
Coeficiente Mantenimiento (M)
Indicador de la calidad del mantenimiento del activo. Escala 0-20. Usado en método Hélio de Caires.
0=ninguno · 10=normal · 15=bueno · 20=excelente
T
Coeficiente Trabajo (T)
Indicador de la intensidad del uso. Escala 0-20. Inversamente: a menor T, más intensivo el uso.
0=intensivo · 10=normal · 20=ligero
📜
Decreto 3019 de 1989
Norma colombiana que establece las vidas útiles oficiales para depreciación contable y fiscal de activos.
Inmuebles 20 años · Maquinaria 10 · Vehículos 5
📋
NIC 16
Norma Internacional de Contabilidad sobre Propiedades, Planta y Equipo. Establece criterios para reconocer, medir y depreciar activos fijos en estados financieros bajo NIIF.
Aplicable en Colombia desde Ley 1314/2009
⚙️
Mantenimiento Preventivo
Plan de revisiones periódicas para prevenir fallas. Aumenta vida útil y reduce depreciación. Es lo que premia el método Ross Modificado.
vs. Predictivo (instrumentos) · Correctivo (después)
🔄
Obsolescencia
Pérdida de valor por avances tecnológicos o cambios de mercado, INDEPENDIENTE del estado físico. Una máquina puede estar nueva pero obsoleta.
Tipos: tecnológica, funcional, económica
📊
Vida útil residual
Tiempo restante de vida útil del activo. Calculado como N − E. Es el indicador clave del valor remanente.
VUR = N − E · Si E = N → activo agotado
🎯
Tasa de depreciación
Porcentaje del valor del activo que se deprecia por período. En línea recta es constante; en otros métodos varía año a año.
Línea recta: (V−S) / N · Reducción saldos: 1−(S/V)^(1/N)
⚖️
Valor de mercado vs. contable
Valor de mercado: precio que pagarían comprador y vendedor en condiciones normales. Contable: el valor en libros tras la depreciación contable. Pueden diferir significativamente.
Avalúo comercial ≠ valor en libros
📖 Teoría · Los 21 Métodos de Depreciación
Cada método con su filosofía, fórmula y comportamiento de depreciación.
🟢 Métodos CONTABLES (NIC 16 · Decreto 3019/1989)
01
Línea Recta
El más simple y usado. Asume desgaste uniforme en cada período. Cuota anual constante.
D = (V − S) / N · VA = V − D × E
Comportamiento: Depreciación lineal, constante
02
Kuentzle
Curva parabólica decreciente. Depreciación lenta al inicio, acelerada al final. Bueno para activos que mantienen valor en sus primeros años.
VA = (V−S) × [1 − (E/N)²] + S
Comportamiento: Acelerado al final
03
Ross
Promedio entre Línea Recta y Kuentzle. Más equilibrado. Muy usado en Colombia.
D = (V−S) × ½(E/N + (E/N)²)
Comportamiento: Curva intermedia
04
Suma Dígitos Creciente
Acelerada al final. Suma = N(N+1)/2. Año k deprecia (V−S)×k/Suma.
Año 1: 1/55 · Año 10: 10/55 (si N=10)
Comportamiento: Pérdida creciente
05
Suma Dígitos Decreciente
Acelerada al inicio. Año k deprecia (V−S)×(N−k+1)/Suma. Bueno para activos que pierden valor rápido al principio.
Año 1: 10/55 · Año 10: 1/55 (si N=10)
Comportamiento: Pérdida acelerada inicial
06
Reducción de Saldos
Aplica una tasa fija al saldo no depreciado. Genera depreciación geométrica. Requiere salvamento.
Tasa = 1 − (S/V)^(1/N) · VA = V × (1−Tasa)^E
Comportamiento: Geométrica decreciente
07
Unidades de Producción
Depreciación proporcional al uso real. No al tiempo. Ideal para activos cuya vida depende del trabajo (vehículos por km, motores por horas).
Dep/Un = (V−S)/Producción total
Comportamiento: Por uso real
🟠 Métodos COMERCIALES (Avalúos profesionales)
08-10
Línea Recta · Kuentzle · Ross (Comerciales)
Versiones comerciales de los 3 métodos básicos. Usan vida útil COMERCIAL (estimada por el avaluador, no la del Decreto 3019).
Diferencia clave: N comercial puede ajustarse según condiciones reales
11
Ross Modificado
Versión de Ross que premia el buen mantenimiento. Si M es alto (mantenimiento excelente), reduce la depreciación.
Factor Ross × (1 − 0.2 × M/20)
Cuándo usarlo: Cuando hay evidencia clara de mantenimiento
12
⭐ Ross-Heidecke (EL MÁS USADO EN COLOMBIA)
Combina Ross (edad) con Heidecke (estado físico). Multiplica el factor Ross por (1−F) donde F sale de la tabla Heidecke según condición observada.
VA = (V−S) × [1 − ½(E/N + (E/N)²)] × (1−F) + S
Cuándo usarlo: Estándar en avalúos comerciales colombianos
13
Ross-Heidecke Modificado
El factor Heidecke afecta también al salvamento. Más severo en estados regulares.
VA = [(V−S)(1−Ross) + S] × (1−F)
14-16
Suma Dígitos C/D y Unidades Producción (Comerciales)
Versiones comerciales de los métodos contables 4, 5 y 7.
17
Fórmula Clásica
Tradicional simplificada. Combina edad y estado de forma directa.
VA = V × (1 − E/N) × (1 − F)
Cuándo usarlo: Avalúos rápidos, primera aproximación
18
⭐ Delphi · Ponderación de 8 criterios
Califica el activo en 8 criterios (estado, edad, procedencia, mantenimiento, montaje, clasificación, ocupación, mercado). Cada criterio: A=100, B=75, C=50, D=25, E=0.
F = ΣPuntaje / ΣPuntaje Máximo
Cuándo usarlo: Múltiples factores subjetivos
19-20
SMIEC y SMIEC Modificado
Sociedad Mexicana de Ingeniería. Curva potencial con exponente 0.7.
VA = (V−S) × ((N−E)/N)^0.7 + S
Cuándo usarlo: Maquinaria pesada
21
⭐ Hélio de Caires (BRASILEÑO · EL MÁS SOFISTICADO)
2 capas de cálculo: polinomio f(M,T) que combina mantenimiento y trabajo, y curva logística D(t) que modela el desgaste real.
f(M,T) = A + B·M + C·T + D·M·T
D(t) = A' / (1 + B'·e^(C'·f·E/N))
Cuándo usarlo: Cuando se requiere máxima precisión
✈️ Caso de Estudio · Avión Cessna 421 C modelo 1978
Ejemplo del profesor William Sánchez Claro aplicado a los 21 métodos. Datos reales para que aprendas comparativamente.
📋 Datos del activo
Activo:Avión 421 C modelo 1978
Valor a nuevo (V):$1.500.000.000
Salvamento (S = 10%):$150.000.000
Vida útil (N):15 años
Edad (E):3 años
Estado Heidecke:3 · Regular (F=18.1%)
Mantenimiento (M):15 (bueno)
Trabajo (T):10 (normal)
🟢 Resultados de los 7 Métodos Contables
| # | Método | Cálculo | VA |
|---|---|---|---|
| 1 | Línea Recta | 1.500M − [(1.500M−150M)/15] × 3 = 1.500M − 270M | $1.230.000.000 |
| 2 | Kuentzle | (1.350M)×[1−(3/15)²]+150M = (1.350M)(0.96)+150M | $1.446.000.000 |
| 3 | Ross | 1.500M − 1.350M × ½(0.2 + 0.04) = 1.500M − 162M | $1.338.000.000 |
| 4 | Suma Dig. Creciente | Suma=120; acumulado años 1-3 = 1.350M × 6/120 | $1.432.500.000 |
| 5 | Suma Dig. Decreciente | Acumulado años 1-3 = 1.350M × (15+14+13)/120 | $1.027.500.000 |
| 6 | Reducción Saldos | Tasa=1-(150/1500)^(1/15)=0.142 · (1-0.142)^3 | $948.857.143 |
| 7 | Unidades Producción | Depende horas vuelo (no aplicado) | — |
🟠 Resultados destacados de los Métodos Comerciales
| # | Método | Característica | VA estimado |
|---|---|---|---|
| 10 | Ross Comercial | Mismo Ross con vida comercial | $1.338.000.000 |
| 12 | ⭐ Ross-Heidecke | Ross × (1-F) donde F=18.1% | $1.073.082.000 |
| 17 | Fórmula Clásica | V × (1-E/N) × (1-F) | $982.800.000 |
| 18 | ⭐ Delphi | Con factor F estimado | $1.165.500.000 |
| 19 | SMIEC | Curva potencial 0.7 | $1.196.250.000 |
| 21 | ⭐ Hélio de Caires | Polinomio + logística | $1.105.875.000 |
📊 Análisis del avaluador
Promedio de los 21 métodos: aproximadamente $1.180.000.000
Rango: $948M a $1.446M (variación 35%)
Recomendación profesional: Para un avalúo comercial profesional, se adoptaría el resultado de Ross-Heidecke ($1.073M) como valor principal, validado con Delphi y Hélio de Caires.
💡 Insight para el examen: Los métodos contables tienden a dar valores MÁS ALTOS (ignoran estado físico). Los comerciales con factor F dan valores MÁS REALISTAS al considerar el desgaste observado.
🎯 Guía Profesional · ¿Cuándo usar cada método?
El criterio profesional es elegir el método correcto según el activo, propósito y contexto.
📋 INFORMES NIIF / CONTABLES
Para estados financieros
- Línea Recta: 99% de empresas la usan. Es lo esperado por auditores.
- Reducción de Saldos: Cuando la empresa quiere depreciación acelerada (beneficio fiscal).
- Unidades de Producción: Activos cuyo uso es muy variable (vehículos, motores).
💡 Usa siempre la vida útil del Decreto 3019/1989
💼 AVALÚOS COMERCIALES
Para venta, garantía, indemnización
- Ross-Heidecke ⭐: El estándar en Colombia. Usar siempre.
- Hélio de Caires: Cuando hay buena información de mantenimiento.
- Delphi: Cuando hay múltiples factores subjetivos.
- Promediar 3+ métodos: Para validación cruzada.
💡 Vida útil: ajustar por condiciones reales
⚖️ AVALÚOS LEGALES
Sucesiones, divorcios, indemnizaciones
- Línea Recta + Ross-Heidecke: Combinación clásica defensible.
- Promedio 21 métodos: Si hay disputa, mostrar todos.
- Documentar criterios Delphi: Hacer análisis subjetivo defendible.
💡 Documentar metodología y criterios siempre
🚗 ACTIVOS CON USO MUY VARIABLE
Vehículos, motores, equipos por horas
- Unidades de Producción ⭐: Más justo que el tiempo.
- Heidecke: Si el desgaste físico es visible.
- Hélio de Caires: Considera trabajo real.
💡 Documentar km/horas/ciclos reales
🏭 MAQUINARIA INDUSTRIAL PESADA
Tornos, prensas, bandas, calderas
- SMIEC ⭐: Diseñado para este tipo de activo.
- Ross-Heidecke: Para estado observado.
- Ross Modificado: Si el mantenimiento es excelente.
💡 Considerar obsolescencia tecnológica
💎 ACTIVOS NUEVOS / SEMINUEVOS
Edad menor a 3 años
- Kuentzle: Refleja que pierden poco valor al inicio.
- Suma Dígitos Creciente: Similar pero más conservadora.
- Mercado directo: Si hay comparables disponibles.
💡 Buscar precios actuales en línea
🎯 Regla de oro del avaluador profesional
1. Aplica al menos 3 métodos diferentes (mínimo)
2. Para avalúos comerciales: SIEMPRE incluir Ross-Heidecke
3. Documenta la elección del factor Heidecke (F) con foto y descripción
4. Si los resultados varían >20%, investiga por qué
5. El valor adoptado es tu criterio profesional, no un promedio mecánico
💡 Tips para tu Examen Final · Maquinaria
Compilación de claves para que aprueb es bien tu examen de avaluadora certificada RAA.
01
Recuerda las fórmulas básicas
- Línea Recta: (V−S)/N · año a año constante
- Kuentzle: (V−S)(1−(E/N)²)+S
- Ross: (V−S)·½(E/N+(E/N)²)
- Ross-Heidecke: Ross × (1−F)
02
Conoce la tabla Heidecke
Memoriza los 5 niveles principales:
- 1 · Óptimo · F=0%
- 2 · Bueno · F=2.5%
- 3 · Regular · F=18.1%
- 4 · Malo · F=52.6%
- 5 · Sin valor · F=100%
03
Vidas útiles oficiales
Decreto 3019/1989:
- Inmuebles: 20 años
- Maquinaria/Equipos: 10 años
- Vehículos: 5 años
- Naves casco acero: 36 años
- Aeronaves: 10 años
04
Verifica unidades
Errores comunes:
- Confundir vida útil contable con comercial
- Aplicar % salvamento al valor depreciado en lugar del valor nuevo
- Olvidar sumar el salvamento al final
- Usar edad en meses cuando la fórmula pide años
05
Cuando elijas un método
Justifica por qué lo eliges:
- "Ross-Heidecke porque hay evidencia de desgaste"
- "Línea Recta porque es informe contable"
- "Unidades Producción porque las horas son determinantes"
06
Validación profesional
Siempre aplica más de un método:
- Mínimo 3 métodos
- Compara resultados
- Si la diferencia es alta, investiga
- El valor adoptado es tu criterio, no un promedio mecánico
⭐
EL TIP MÁS IMPORTANTE
Para Maquinaria en Colombia, el método estándar es Ross-Heidecke.
Si en el examen no sabes cuál usar, este es la apuesta segura. Calcula también Línea Recta para validar.
📝
Estructura tu respuesta
- Datos del activo
- Categoría y vida útil oficial
- Método(s) elegido(s) y por qué
- Cálculos paso a paso
- Comparación de resultados
- Valor adoptado y justificación
📄 Generar Informe · Avalúo de Maquinaria
Resumen ejecutivo con los 21 métodos calculados, comparación, y valor adoptado.
Resumen Ejecutivo
Activo—
Categoría—
Edad / Vida útil—
Valor a nuevo$0
Valor promedio (21 métodos)$0
VALOR ADOPTADO$0
Metodologías Valuatorias
Res. 620/2008 IGAC · NTS M 01 · Estándares IVSC
📊 Comparación de Mercado
Compara con transacciones recientes similares. CV < 7.5% → mercado homogéneo → adopta promedio. Aplicado: Apto Sogamoso (CV=6.93%) y Cucaita rural.
V = Precio_Comparable × Factor_Homologación
Aplica: Cat. 1, 2, 4, 7
🔨 Costo de Reposición
Costo de reproducir el bien a nuevo menos depreciación. Usa tablas Fitto y Corvini o Ross-Heidecke. Aplicado: 3 construcciones Cucaita, APU Gobernación Boyacá.
V = (Costo_Nuevo − Depreciación) + V_Terreno
Aplica: Cat. 1, 4, 9
💰 Capitalización de Renta
Ingresos que produce el bien. Renta neta anual / tasa de capitalización del mercado.
V = Renta_Neta_Anual / Tasa_Capitalización
Aplica: Cat. 1 comercial, 9, 10
🌱 Flujos de Caja (Cultivos)
Para cultivos transitorios: actualiza ingresos y egresos al valor presente. Aplicado: Cebolla Cucaita → $29.766.743/ha.
VPN = Σ (FCₜ / (1 + r)ᵗ)
Aplica: Cat. 6, 8, 12
🏗 Método Residual
Valor del suelo = Precio venta final − costos − gastos − beneficio promotor. Planes parciales.
V_Suelo = V_Venta − Costos − Gastos − Beneficio
Aplica: Cat. 1 proyectos, 2
📈 Método Estadístico
Regresión múltiple y modelos hedónicos para grandes conjuntos. Avalúos masivos catastrales.
V = β₀ + β₁X₁ + β₂X₂ + ... + βₙXₙ + ε
Aplica: Avalúos masivos · Cat. 1 y 2
Módulo Urbano
Avalúo de inmuebles urbanos · Estructura oficial IDU · 35 ítems FO-GP-18
Res. IGAC 620/2008
Res. 898/2014
Res. 1044/2014
Decreto 556/2014
0%
Completado
1
Información General
0/9
1.1 Solicitante
1.2 Radicación
1.3 Tipo de Avalúo
1.4 Tipo de Inmueble
1.5 CHIP (Catastro)
1.6 Cédula Catastral
1.7 Sector Catastral
1.8 Destino Económico
1.9 Fecha de Visita
2
Información Jurídica
0/3
2.1 Propietario
2.2 Escritura Pública N°
2.3 Matrícula Inmobiliaria
⚠️ El presente informe no constituye un estudio jurídico de los títulos.
3
Fuentes de Información
0/1
4
Descripción del Sector
0/6
4.1 Delimitación del sector
4.2 Actividad Predominante
4.3 Actividad Edificadora
4.4 Estratificación Socioeconómica
4.5 Vías de Acceso
4.6 Infraestructura de Servicios
5
Reglamentación Urbanística
0/4
5.1 Usos Principales
5.2 Usos Complementarios
5.3 Usos Restringidos
5.4 Consideraciones Normativas
6
Descripción del Inmueble
0/8
6.1 Ubicación
6.3 Topografía
6.4 Forma Geométrica
6.5 Frente (m)
6.6 Fondo (m)
6.7 Área Terreno (m²)
6.8 Servicios Públicos
6.2 Linderos
7
Características de la Construcción
0/4
7.1 Descripción
7.2 Área Construcción (m²)
Edad de la construcción (años)
Estado de conservación (Fitto-Corvini)
Vida útil estimada (años)
7.3 Equipamiento Comunal
7.4 Otros (acabados especiales)
📐 Resolución IGAC 620 de 2008 · 4 Métodos Oficiales
Un avalúo profesional aplica al menos 2 métodos para validación cruzada (triangulación). El método principal depende del tipo de inmueble.
Método de Comparación o de Mercado
Establece el valor del bien a partir del estudio de ofertas o transacciones recientes de bienes similares.
Tabla de Ofertas Comparables
Ingresa entre 6 y 8 ofertas. La app calcula automáticamente la estadística (CV, asimetría, límites).
| # | Dirección | Área (m²) | Precio total | Precio/m² | Ajuste neg. | Ajuste estado | Valor ajustado/m² |
|---|
Estadística (Res. 620/2008)
Media ($/m²)
—
Mediana
—
Desv. estándar
—
Coef. Variación
—
Asimetría
—
Lím. superior
—
Lím. inferior
—
Valor adoptado/m²
—
VALOR DEL TERRENO POR MERCADO
$0
Adopción × área
Método de Costo de Reposición · Fitto y Corvini
Calcula el costo a nuevo y le resta la depreciación. Aplicable al valor de la construcción.
Costo a nuevo por m²
Área construcción (m²)
Edad efectiva (años)
Vida útil (años)
Estado conservación (K)
Cálculo Fitto y Corvini
| Costo total a nuevo | $0 |
| X = edad / vida útil | — |
| X² + X | — |
| Coeficiente Fitto-Corvini = ½ × (X² + X) × (1 - K) | — |
| Depreciación % | — |
| Valor depreciado (Construcción) | $0 |
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN POR COSTO
$0
Método de Capitalización de Rentas
Determina el valor a partir de los ingresos netos que el inmueble genera. Usa tasa de capitalización del mercado.
Renta mensual de mercado
Vacancia (%) · típico 5%
Gastos administrativos (%) · típico 10%
Tasa de capitalización (%)
Flujo de la inversión
| Renta anual bruta | $0 |
| (-) Vacancia | $0 |
| Renta efectiva | $0 |
| (-) Gastos administrativos | $0 |
| Renta neta anual | $0 |
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
$0
Valor = Renta neta / Tasa capitalización
Método Residual (Técnica)
Calcula el valor del lote restando del proyecto inmobiliario completo todos los costos y la utilidad esperada.
Área lote (m²)
Área vendible total (m²)
Precio venta /m² mercado
Costos directos (% sobre venta)
Costos indirectos (%)
Utilidad desarrollador (%)
Cálculo del Valor Residual del Lote
| 1) Valor venta total proyecto | $0 |
| 2) (-) Costos directos | $0 |
| 3) (-) Costos indirectos | $0 |
| 4) (-) Utilidad del desarrollador | $0 |
| Valor residual del lote | $0 |
| Valor por m² del lote | $0 |
VALOR DEL LOTE POR MÉTODO RESIDUAL
$0
🎯 Triangulación de Métodos · Comparación Profesional
| Método | Resultado | Ponderación |
|---|---|---|
| Mercado | $0 | % |
| Costo | $0 | % |
| Renta | $0 | % |
| Residual | $0 | % |
| VALOR TOTAL TRIANGULADO | $0 | |
📑 Capítulo 2 IDU · Gastos Asociados a la Adquisición
Cuando el avalúo es para adquisición por el IDU/ANI/Invías, debe incluir gastos adicionales según Decreto 556/2014 y resoluciones IDU.
2.1 Notariado y Registro
Valor del avalúo base
% Gastos notariales (típico 0.5%)
% Registro (típico 1%)
% Beneficencia (típico 0.5%)
| Notariales | $0 |
| Registro | $0 |
| Beneficencia | $0 |
| Subtotal Notariado y Registro | $0 |
2.2 Desconexión de Servicios Públicos
Acueducto/Alcantarillado
Energía
Gas
Telefonía/Internet
Subtotal Desconexión:
$0
2.3 Predial Pendiente
Predial vigencia actual
Predial vigencias anteriores
Subtotal Predial:
$0
2.4 Adecuación de Áreas Remanentes
Costo adecuación (cuando es adquisición parcial)
Cierre de muros, restitución de cercas, conexión de servicios, mejoras del área remanente.
TOTAL CAPÍTULO 2 IDU
$0
✓ Lista de Chequeo Oficial IDU · Formato FO-GP-18 v2.0
Verificación automática de los 35 ítems obligatorios que debe contener un avalúo IDU profesional.
Ítems completos
0/35
📚 Biblioteca Normativa Urbana · 7 documentos oficiales
Toda la normatividad colombiana aplicable a avalúos urbanos en un solo lugar.
PRINCIPAL
Resolución IGAC 620 de 2008
Establece los 4 métodos oficiales de avalúo en Colombia: mercado, costo, capitalización y residual.
Arts. 1 al 4 · Métodos valuatorios
CRÍTICO
Resolución IGAC 1092 de 2022
Norma técnica para servidumbres. Aplicable cuando el avalúo urbano incluye afectación por infraestructura.
Arts. 9, 11, 12 · Servidumbres
IDU
Decreto 556 de 2014
Reglamenta los avalúos para adquisición predial por el Instituto de Desarrollo Urbano.
Adquisición predial IDU
IDU
Resolución IDU 898 de 2014
Términos de referencia y formatos para informes de avalúo comercial del IDU.
Formato FO-GP-18 · 35 ítems
IDU
Resolución IDU 1044 de 2014
Modifica y complementa la Res. 898/2014. Avalúos comerciales en suelo urbano.
Avalúos comerciales
LEY
Ley 1673 de 2013
Reglamenta la actividad valuatoria en Colombia. Régimen del avaluador certificado RAA.
Profesión avaluadora
LEY
Ley 1682 de 2013
Ley de Infraestructura. Marco para adquisiciones por entidades de obras públicas.
Adquisición predial obras
📄 Generar Informe Word · Estructura Oficial IDU
El informe se genera con la estructura completa del Formato FO-GP-18 v2.0 incluyendo los 35 ítems, métodos aplicados, capítulo 2 y firmas.
Resumen Ejecutivo del Avalúo
Tipo de inmueble—
Dirección—
Área terreno—
Área construcción—
Valor terreno (Mercado)$0
Valor construcción (Costo)$0
Capítulo 2 IDU$0
VALOR TOTAL DEL AVALÚO$0
ℹ️ Próxima funcionalidad
El generador descarga un Word con la estructura oficial IDU completa. Por ahora, la app guarda toda la información estructurada en JSON para que puedas usarla en tu plantilla.
Marco Normativo
Legislación vigente · Colombia · Decretos, Leyes y Resoluciones
⚖️
Ley 1673 de 2013 — Ley del Avaluador
RAA, ERA, Código de Ética. Vigilancia SIC. Base de tu formación profesional.
2013
📋
Decreto 556 de 2014 — 13 Categorías RAA
Define las 13 categorías (Art. 5°), requisitos académicos, procedimiento de inscripción.
2014
🗺
Resolución 620 de 2008 — IGAC
Manual de Avalúos · Metodologías técnicas: comparación, costo, capitalización, residual. UF y AHT.
IGAC
📐
NTS I 01 ICONTEC — Contenido Informes Urbanos
Norma Técnica Sectorial para informes de valuación de bienes inmuebles urbanos. Estructura mínima del dictamen.
RNA
🏛
Ley 388 de 1997 — Ordenamiento Territorial
POT y EOT. Fundamental en expropiaciones, planes parciales, plusvalía. Base para Cucaita EOT 2023.
1997
🏠
Ley 546 de 1999 — Vivienda y UVR
Créditos hipotecarios, relación préstamo-valor (LTV), avalúos bancarios Superfinanciera.
1999
🌿
Decreto 1076 de 2015 — Sector Ambiental
Áreas forestales protectoras, vertimientos, biodiversidad. Art. 2.2.1.1.18.2 · fajas de protección hídrica (30m cauces, 100m nacimientos).
2015
⛏
Ley 685 de 2001 — Código de Minas
Marco minero: concesiones, regalías, reservas. Cat. 8.
2001
🌐
IVSC — Normas Internacionales de Valuación
Marco internacional de referencia para casos especiales. Adoptado parcialmente en Colombia.
IVSC